达宝优配
2020年8月，“三道红线”政策出台，房地产去杠杆大幕正式拉开。对于具有典型的资金密集型特征，又习惯于“三高”模式的房地产业来说，去杠杆成为必修课。
与此同时，随着房地产市场迈过供需平衡点，增量时代的红利退潮，如何转变发展模式，更好地适应存量时代的要求，决定企业下一阶段的发展。
因此，无论从政策导向还是行业发展特征来看，近几年的房地产业都在践行一个主题：穿越周期。
权威研究发现，对债务压力的化解，是企业穿越周期的大前提。过去多年来，房地产企业的债务结构更多服务于高速发展时代的需要，并呈现出债务规模大、债务成本高、短债占比高等特征。但当市场转向平稳发展期，其带来的压力不言而喻。
此外，业务层面的调整也至关重要。能带来稳定现金流的经营性业务，正在发挥前所未有的作用，也是企业能力建设的真正体现。
过去多年来，房地产业穿越了多个市场小周期，但当面临一个更大的周期时，真正的洗牌才算开始。
如今，一个成功的样本已经出现。
提前还债的底气
在化债成为行业主旋律的情况下达宝优配，龙湖是为数不多提前还债的企业之一。
2025年1月，龙湖提前行权回售了“22龙湖01”“20龙湖02”两支债券，合计39.775亿元；8月7日，龙湖分批次提前偿还今年12月到期的海外信用贷款，并已完成了首笔11亿港元的偿付。
今年以来，龙湖集团保持审慎的财务策略与有序的偿债铺排，除了上述两次提前偿还债务外，还多次如期兑付债务。
截至目前，龙湖年内已累计兑付债券本息合计约145亿元人民币，年内到期的债券已全部偿还完毕。
在房地产业，龙湖对资金安全的重视一直被外界称道，其在投资中有严格的纪律要求，在压缩容错空间的同时，保证了充裕的现金流。这也是其债务管理的底气所在。
过去几年，龙湖还通过合理安排销售节奏、审慎投资、压降成本等手段，进一步强化现金流管理。今年龙湖更是将债务管理作为核心任务。
这种“自律”效果显著。根据龙湖发布的2025年中报，截至今年上半年，龙湖集团有息负债较2024年底压降65.3亿元，在手现金为446.7亿元，净负债率为51.2%，剔除预收款后的资产负债率为56.1%，三道红线指标继续稳居绿档。
更重要的是，长期保持严格的投资纪律，正在帮助龙湖度过偿债高峰。这也成为其穿越周期的关键。
龙湖集团执行董事兼首席财务官赵轶表示，2026年龙湖需要偿还的债务，只有2025年的不到40%，2027年以及之后还会继续大幅减少。对于未来的债务铺排，龙湖已有明确的铺排路径。
具体而言，龙湖的有息负债余额2025年压降超过300亿之后，未来每年还将净减少不超过100亿，逐步达到并且稳定在1000亿左右的规模。届时，龙湖的偿债压力将大大减轻。
“2025年将是龙湖在债务方面穿越周期的最后一年。”在今年6月的股东大会上，赵轶说。
经营性业务“挑大梁”
稳定的业绩，是房企债务安全的底座。中国经济在多轮政策协同发力下，正释放出强劲韧性。
地产行业于深度调整中加速重构。今年上半年，龙湖集团实现营业收入587.5亿元，其中，龙湖的地产开发业务实现合约销售金额350.1亿元人民币，一、二线城市销售占比约90%，回款率超100%，持续保持高质量回款。
在地产业务夯实基本盘的同时，龙湖的经营性业务有长足进展。今年上半年，龙湖由运营及服务业务组成的经营性收入实现132.7亿元，创历史新高，运营及服务业务在龙湖集团营业收入中占比达到22.6%，成为收入、利润的稳定贡献来源。同期，龙湖集团含资本性支出的经营性现金流实现超20亿元净流入，为跨越周期提供了坚实支撑。
龙湖集团的经营性业务布局了四个航道。运营业务板块中，龙湖商业上半年如期新增运营1座天街。截至目前，龙湖商业累计运营89座商场，覆盖全国24座城市；今年上半年租金收入同比增长4.9%至55亿元，营业额同比增长17%，日均客流同比增长11%，上半年出租率保持97%高位。
资管旗舰品牌“龙智资管”，涵盖长租公寓“冠寓”、活力街区“欢肆”、服务式公寓“霞菲公馆”、产业办公“蓝海引擎”、妇儿医院“佑佑宝贝”及健康养老“椿山万树”六大业务。今年上半年，龙智资管收入15.1亿元，其中长租公寓品牌冠寓已开业房源达12.7万间，整体出租率95.6%，开业及获取规模均位列行业TOP2；“欢肆”布局全国5座城市，其中合肥、成都两项目于今年3月正式亮相；致力于为社会提供差异化医疗服务的佑佑宝贝妇儿医院，累计服务门诊及住院100余万人次。
服务业务板块内，龙湖智创生活上半年实现收入55.3亿元人民币，物业在管项目约2200个，在管面积约4亿平方米。
智慧营造品牌“龙湖龙智造”，上半年实现营收7亿元，同比增长65%，新增代建面积852万平方米，代建项目销售额84亿元。上半年交付面积122万平方米。
房企的经营性业务，被视为下一个市场周期的能力。
分析人士认为，龙湖集团经营性业务下的四个航道，在细分领域均保持领先身位，这使得龙湖可以依靠内生动力、通过业务“造血”自循环来驱动公司发展，以低杠杆、强运营、正现金流，持续践行高质量发展路径。
中金分析师张宇指出达宝优配，龙湖的运营、服务业务持续发挥压舱石作用，考虑到公司下半年将开业10座商场，且公司重点调改项目有望于明年逐步释放租金贡献，中金预计，龙湖的运营及服务业务有望延续发展势头，持续作为公司现金流及核心净利润的压舱石。
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